W połowie czerwca odbędzie się Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej w Świdniku. Będzie miało szczególny charakter, ponieważ wyłoni nowy skład Rady Nadzorczej spółdzielni na trzyletnią kadencję. Tradycyjnie wiąże się to z różnego rodzaju napięciami. W przeszłości zdarzały się podejrzenia o próby wyłudzenia upoważnień do reprezentowania członków spółdzielni w trakcie głosowania. Jednak finalnie sprawa została umorzona.
W Walnym Zgromadzeniu może uczestniczyć każdy członek spółdzielni. Świdnicka liczy ponad 9 tys. osób, obrady są więc zwykle dzielone na trzy dni. W czasie zgromadzenia członkowie zatwierdzają sprawozdania zarządu, głosują nad udzieleniem mu absolutorium, decydują o podzieleniu pieniędzy z ewentualnej nadwyżki finansowej, omawiają także kwestie personalne dotyczące władz spółdzielni. Wybierają Radę Nadzorczą, która następnie dokonuje wyboru Prezesa i Zarządu spółdzielni
W Walnym Zgromadzeniu można uczestniczyć osobiście lub przez pełnomocnika. Pod koniec ubiegłego roku znacznie zaostrzono zasady uzyskania takiego pełnomocnictwa. Prawo spółdzielcze u podstaw daje zwierzchnią władzę członkom spółdzielni. Warto z niego skorzystać.
O wypowiedź na temat aktualnej sytuacji Spółdzielni Mieszkaniowej w Świdniku poprosiliśmy Katarzynę Denis, Prezes Zarządu.
– Ilu członków liczy obecnie Spółdzielnia Mieszkaniowa? Czy obserwujecie Państwo tendencję wzrostową czy spadkową?
Na koniec marca 2026 roku nasza Spółdzielnia zrzeszała 9 625 członków. W porównaniu z końcem 2024 roku, kiedy było to 9 880 osób, obserwujemy nieznaczną tendencję spadkową. Jest to zjawisko naturalne, wynikające ze standardowych zmian demograficznych oraz rotacji na rynku nieruchomości. Nieznaczny spadek liczby członków nieodłącznie wiąże się także z powstawaniem wspólnot mieszkaniowych w zasobach Spółdzielni. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, po ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości, ogół właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową. To wiąże się z obligatoryjnym skreśleniem z rejestru członków Spółdzielni. Z dumą możemy powiedzieć, że po utworzeniu wspólnot, mieszkańcy wybierają Spółdzielnię Mieszkaniową w Świdniku na swojego Zarządcę i kontynuują z nami współpracę. Niewielka dynamika zmian w ilości członków wpisuje się zatem w ogólne trendy i w żaden sposób nie zaburza stabilnego funkcjonowania naszej instytucji.
– Coroczne Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej jest powodem do poczynienia podsumowań. Jaka jest obecnie sytuacja finansowa spółdzielni?
Sytuacja finansowa Spółdzielni jest bardzo dobra i stabilna. Mimo ogólnego wzrostu kosztów wynikających głównie z decyzji organów państwowych m.in. wzrost minimalnego wynagrodzenia oraz opłat niezależnych od Spółdzielni ( tj. zaliczki na media, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz opłata z tytułu podatku od nieruchomości), opłata za zarządzanie nieruchomością dla większości nieruchomości nie uległa zmianie. Możliwe to było dzięki środkom wypracowanym przez Spółdzielnie, m.in. przez prowadzone inwestycje oraz wypracowany zysk, które zasiliły poszczególne nieruchomości i pomogły złagodzić skutki podwyżek. Monitorowaniem i bieżącą analizą tych procesów zajmuje się Zarząd, ściśle współpracując z Radą Nadzorczą.
– Jakie sukcesy i porażki ostatnich trzech lat uznajecie Państwo za ważne?
Ostatnie trzy lata to czas intensywnej pracy, która bezpośrednio przełożyła się na komfort mieszkańców. Za najważniejsze działania uważamy szeroko zakrojone prace modernizacyjne i remontowe w naszych zasobach. Blisko 700 szt. wyremontowanym balkonów ponadto kilkanaście kompleksowo wyremontowanych dachów budynków oraz modernizacje polegające na wymianie systemów domofonowych, oświetleniowych jak również kompleksowa wymiana elektryki na budynkach. Wychodząc naprzeciw głosom mieszkańców jesteśmy w trakcie procedowania budowy wind już na 6 budynkach w naszych zasobach.
Jako jedna z nielicznych Spółdzielni w naszym regionie prowadzimy szeroko zakrojony zakres inwestycji prowadzący do poszerzenia zasobów mieszkaniowych poprzez budowę na ten moment 3 nowych budynków. Za najważniejszy sukces uznajemy, że dzięki efektywnemu zarządzaniu nieruchomościami udaje się nam uniknąć podwyżek w tym zakresie, mimo ciągłego wzrostu cen dystrybutorów i dostawców surowców energii unikamy kolejnych obciążeń budżetu naszych mieszkańców.
Do istotnych sukcesów Spółdzielni w ostatnim czasie należy realizacja, powstałego dzięki wygranej w konkursie grantowym ogrodu sensorycznego, który stał się nowoczesną i ogólnodostępną przestrzenią sprzyjającą integracji mieszkańców.
Kolejnym z ważnych sukcesów jest dynamiczny rozwój działalności Spółdzielczego Domu Kultury. W ostatnich latach SDK pełni istotną rolę w życiu lokalnej społeczności. Dzięki organizacji licznych wydarzeń kulturalnych, zajęć oraz inicjatyw integracyjnych. SDK stał się miejscem aktywizacji mieszkańców w różnym wieku. Systematyczne poszerzanie oferty oraz rosnące zainteresowanie uczestników potwierdzają zasadność podejmowanych działań.
Możemy również pochwalić się usprawnieniem kontaktu z mieszkańcami poprzez konsekwentne budowanie bazy adresów kontaktowych mieszkańców wyrażających zgodę na korespondencję elektroniczną oraz rozwijanie strony e-bok w kontekście dostępności dokumentów oraz informacji.
– Czy spółdzielnia powiększa zasoby mieszkaniowe? Jeśli tak, to jakie są sposoby finansowania inwestycji?
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę nowych obiektów to jeden z naszych podstawowych celów. W 2020 roku zakupiliśmy tereny na północ od istniejących budynków przy ul. Gen. Roweckiego „Grota”. Docelowo powstaną tam trzy nowoczesne budynki wielorodzinne, oferujące łącznie 128 mieszkań wraz z miejscami postojowymi w garażach podziemnych oraz na zewnątrz. Proces inwestycyjny już trwa: pierwszy budynek oddaliśmy do użytku w grudniu 2025 roku, obecnie realizujemy drugi etap, a wkrótce rozpoczniemy budowę ostatniego obiektu. Całe osiedle planujemy ukończyć do końca 2027 roku.
Realizacja tak dużych projektów opiera się na wypracowanym, bezpiecznym modelu finansowania. W początkowej fazie Spółdzielnia angażuje własne środki na zakup terenu oraz opracowanie dokumentacji projektowej. Po podpisaniu umów do budowę lokalu, zainwestowane kwoty wracają na konto spółdzielni, a cały proces budowlany finansowany jest bezpośrednio ze środków wnoszonych w ratach przez przyszłych właścicieli. Co istotne, przyjęty model gwarantuje, że koszty nowych inwestycji w żaden sposób nie obciążają finansowo pozostałych członków Spółdzielni. Przeciwnie – to nabywcy nowych lokali ponoszą część ogólnych kosztów funkcjonowania Spółdzielni w ramach tzw. kosztów obsługi inwestycji.
– Spółdzielcy narzekają na podwyżki. Czego one dotyczą i co je powoduje?
Wysokość opłat czynszowych w Spółdzielni nie jest kwestią uznaniową, lecz bezpośrednim odzwierciedleniem realnych kosztów utrzymania nieruchomości. Podlegają one zewnętrznym uwarunkowaniom gospodarczym oraz decyzjom organów państwowych. Naszym zadaniem jako zarządcy jest bilansowanie tych kosztów w taki sposób, aby zapewnić płynność finansową i bezpieczeństwo budynków.
Główne składowe opłat, które determinują ich wysokość, można podzielić na cztery grupy. Największą część tych kosztów stanowią media (ogrzewanie, woda, kanalizacja, prąd w częściach wspólnych) oraz wywóz odpadów. Ceny w tym sektorze wynikają wprost z taryf zatwierdzanych odgórnie przez organy państwowe, takie jak Urząd Regulacji Energetyki i Wody Polskie, a w przypadku odpadów – z uchwał Rady Miasta Świdnik. Spółdzielnia jest zobowiązana dostosowywać wysokość zaliczek do tych obowiązujących cenników, gdyż jako zarządca pośredniczy w dostawie. Pozostałe składowe czynszu to koszty eksploatacji, remontów i zarządzania. W przypadku bieżących usług konserwacyjnych skutecznie negocjujemy umowy, dążąc do tego, by ich wzrost nie przekraczał wskaźnika inflacji GUS. Z kolei wysokość funduszu remontowego kształtowana jest w ścisłym porozumieniu z Radami Nieruchomości, z uwzględnieniem rosnących cen usług budowlanych oraz konieczności utrzymania bezpieczeństwa budynków. Ostatnią grupą są koszty zarządzania, determinowane przez ogólnokrajowe zjawiska makroekonomiczne, m.in. wyższe podatki, drożejącą energię czy wzrost płacy minimalnej. Dzięki wypracowanemu zyskowi Spółdzielnia nie musiała podnosić składnika od niej zależnego czyli zarządzania.
Bieżące urealnianie stawek to jedyna racjonalna droga zarządzania. Jest to działanie niezbędne do utrzymania odpowiedniego standardu usług, realizacji koniecznych remontów, a w dłuższej perspektywie – ochrony wartości rynkowej mieszkań naszych członków.
– Jakie strategiczne plany macie Państwo na najbliższe lata?
W najbliższych latach Spółdzielnia planuje kontynuację programu inwestycyjnego ukierunkowanego na poszerzanie oferty mieszkaniowej dla swoich członków. Zakłada się realizację rozpoczętych inwestycji będących na etapie wykonawstwa, a także podejmowanie działań zmierzających do pozyskiwania nowych gruntów pod kolejne przedsięwzięcia mieszkaniowe, zgodnie z aktualnym zapotrzebowaniem. Istotnym kierunkiem działań jest również realizacja inwestycji polegających na montażu wind osobowych, przy wykorzystaniu zewnętrznych źródeł finansowania – wszędzie tam, gdzie pozwalają na to warunki techniczne i formalne. Spółdzielnia planuje także prowadzenie modernizacji budynków w celu poprawy ich dostępności, efektywności energetycznej oraz bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Równolegle podejmowane są działania mające na celu podnoszenie jakości zarządzania nieruchomościami. Obejmują one m.in. konsekwentną realizację planów remontowych z uwzględnieniem efektywności kosztowej, skuteczne działania windykacyjne, zwiększanie poziomu bezpieczeństwa mieszkańców poprzez rozwój monitoringu i współpracę ze służbami porządkowymi, a także rewitalizację terenów zielonych.
Wśród priorytetów znajduje się również wdrażanie nowoczesnych rozwiązań technologicznych, takich jak systemy zdalnego odczytu mediów, oraz usprawnienie obsługi mieszkańców poprzez poprawę warunków lokalowych, likwidację barier architektonicznych i rozwój systemów informatycznych.
– Na czym polegają obostrzenia w uzyskiwaniu upoważnień do reprezentowania spółdzielców na Walnym Zgromadzeniu?
W dniu 28 stycznia 2026 r. weszła w życie tzw. „mała nowelizacja” ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw). Ustawa doprecyzowała udział pełnomocników w walnym zgromadzeniu. Po wprowadzonych zmianach pełnomocnikiem w posiedzeniu walnego zgromadzenia spółdzielni będą mogli być wyłącznie: 1) osoby bliskie członka spółdzielni (małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci lub wnuki, osoba przysposabiająca i przysposobiona), z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu, 2) adwokat lub radca prawny, 3) inny członek tej samej spółdzielni. Do pełnomocnictwa udzielonego osobie bliskiej dołącza się oświadczenie, w którym pełnomocnik potwierdza pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń, wynikającej z art. 27 ze zn. 3a, że spełnia wymóg, o którym mowa w ust. 1 ze zn. 2 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W oświadczeniu należy zamieścić klauzulę w brzmieniu: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” Pełnomocnictwo będzie musiało zostać złożone nie później niż 3 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Pełnomocnictwa złożone po tym terminie, a w szczególności w dniu posiedzenia Walnego Zgromadzenia oraz pełnomocnictwa udzielone osobie bliskiej członka bez złożenia oświadczenia pełnomocnika o spełnianiu przez niego wymogu z art. 83 ust. 12 pkt. 1 ustawy lub pełnomocnictwa, do których dołączono ww. oświadczenie pełnomocnika nie zawierające klauzuli, o której mowa w art. 83 ust. 13 ustawy, będą nieważne, a wskazani w nich pełnomocnicy nie będą dopuszczani do udziału w Walnym Zgromadzeniu. Ustawa ogranicza również zakres działania pełnomocnika wskazując, że pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu, którego przedmiotem jest wybór i odwołanie członków rady nadzorczej lub członków zarządu spółdzielni. To krótkie omówienie wprowadzonych zmian, w pełnym zakresie odsyłam do zapoznania się z przytoczoną nowelizacją i art. 8 ze zn.3 ust.1 ze zn 1 – ust. 6 ze zn. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
fot. archiwum portalu
Artykuł przeczytano 46 razy
Last modified: 6 maja, 2026
